Как арендовать помещение для бизнеса

 

Неправильно выбранное помещение может разрушить даже успешную бизнес-идею, включая социальный проект. Чтобы избежать дорогостоящих ошибок, мы составили полное руководств: где найти локацию, на что обратить внимание при осмотре и как заключить договор.

Как найти помещение для бизнеса

Найти варианты для аренды можно самостоятельно или с помощью специалистов.

Через риелтора. Можно обратиться в агентство недвижимости или к частному специалисту. Расскажите о своих требованиях к помещению: тип бизнеса, локация, площадь, бюджет. Риелтор подберёт несколько вариантов, организует показы и поможет оформить договор. 

Работа со специалистом сэкономит время. Кроме того, он может предложить привлекательные варианты, которые вы не найдёте в интернете сами. Минус — дополнительные расходы: риелтор обычно берёт комиссию 50–100% от одного арендного платежа, размер зависит от региона и условий сделки.

Самостоятельно. Посмотрите объявления о сдаче на специализированных онлайн-площадках, например Авито Недвижимость, Яндекс Недвижимость, Циан, Домклик. Составьте список из 7–10 помещений и договоритесь с арендодателями о просмотре.

Поиск вручную подойдёт тем, у кого есть время погрузиться в процесс. Будьте готовы к тому, что оптимальных вариантов сразу может не оказаться и нужно будет регулярно мониторить объявления.

Как выбрать помещение

Параметры помещения влияют на работу бизнеса. Чтобы не тратить время на лишние показы, заранее изучите основные характеристики по объявлению, если нужно — задайте дополнительные вопросы арендодателю.

Локация. Важную роль играет транспортная доступность, от которой зависит, насколько удобно будет добираться до точки сотрудникам и посетителям. Проверьте, есть ли рядом дорожные развязки, автобусные остановки, станции метро. Парковка станет дополнительным преимуществом.

Площадь. Должна соответствовать санитарным нормативам. Конкретный метраж зависит от вида деятельности, формата точки, количества человек. Можно посмотреть требования в нормативных актах, например:

• для торговых объектов — СП 2.1.3678-20;
• для детских учреждений — СП 1.2.3685-21;
• для предприятий и офисов — МР 2.2.0244-21.

Конкуренты рядом. Они будут влиять на продажи. С одной стороны, компании, которые заняли точку до вас, забирают долю клиентов, но с другой — создают точку притяжения. Если ваши условия выгоднее, возможно, покупатели начнут приходить к вам.

Арендная плата. Важно понять, как она формируется, чтобы избежать неожиданных расходов. Ставка может быть фиксированной, отдельно включать коммунальные услуги, зависеть от процента продаж. Также нужно будет внести залог или депозит — 1–3 ежемесячных платежа.

Какие есть виды аренды

Тип аренды влияет на права и обязанности сторон сделки, а также гибкость условий. Основные виды можно выделить по сроку договора и способу заключения.

По сроку договора. Аренда может быть краткосрочной — до 11 месяцев. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, поэтому арендодатели обычно предпочитают его. Наём помещения считается долгосрочным, если контракт заключили на год и более.

Плюсы и минусы видов аренды по сроку договора:

По способу заключения договора. Недвижимость можно арендовать напрямую у её владельца — это прямая аренда. Также встречается субаренда, когда вы заключаете договор с другим наймодателем, который арендовал большое помещение и разделил его на несколько точек, например в торговом центре.

Плюсы и минусы видов аренды по способу заключения договора:

Что учесть при осмотре помещения для бизнеса перед арендой

Даже качественные фото в объявлении не заменят личного визита в помещение. При осмотре можно выявить скрытые недостатки и условия, о которых арендодатель не сообщил онлайн.

При выезде на объект возьмите с собой рулетку и убедитесь, что на телефоне достаточно памяти для пары десятков фото и видео. Обратите внимание на следующие аспекты:

Инженерные коммуникации. Уточните выделенную мощность электричества: для заведения общепита типичный ориентир минимум 50 кВт, магазина — 30 кВт, спортзала — 10–20 кВт. Загляните в щиток: важно, чтобы он выглядел аккуратно, без торчащих оголённых проводов.

Включите воду в раковине — проверьте напор и температуру водоснабжения. Спросите у арендодателя, не промерзают ли трубы зимой, насколько часто бывают засоры в канализации.

Узнайте, какой в помещении тип отопления: центральное или автономное. Центральное дешевле, а при автономном вы можете сами регулировать температуру. Проверьте, работает ли вентиляция.

Планировка. Сверьте её с объявлением и поэтажным планом бюро технической инвентаризации (БТИ). Обратите внимание, чтобы площадь, расположение стен, дверных проёмов и окон соответствовали документам. Если есть расхождения, уточните, законно ли проводили перепланировку.

Соответствие санитарным нормам. Если помещение не отвечает требованиям законодательства, инспекции откажут в открытии точки. Убедитесь, что есть эвакуационные выходы, пожарная сигнализация, огнетушители, нет плесени.

Как проверить арендодателя

Если вы работаете с риелтором, он берёт юридическое сопровождение и проверки на себя. При самостоятельной аренде важно:

• Запросить у арендодателя выписку из ЕГРН — убедиться, что он собственник. Также документ позволяет проверить обременения: если помещение в ипотеке, аренду нужно согласовать с банком, а при аресте недвижимости сделка будет признана недействительной.
• Посмотреть доверенность — если в переговорах участвует не собственник, а его родственник или риелтор. Документ не должен быть просрочен. Убедитесь, что в тексте прописано право доверенного лица заключать и подписывать договор аренды.
• Узнать, нет ли у собственника долгов по исполнительным производствам, — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Для физического лица введите Ф. И. О., для юридического — название предприятия или ИНН.

Если арендодатель отказывается предоставить документы, это сигнал, что заключать сделку не стоит.

Какие документы потребуются

Чтобы заключить сделку, нужны документы от арендатора и арендодателя. Конкретный список зависит от юридического статуса каждой стороны.

Список документов для аренды помещения:

 

Как заключить договор аренды нежилого помещения

Типовой формы договора нет: его заключают в свободной форме, а шаблоны для экономии времени можно найти в интернете. Главное — прописать адрес помещения с кадастровым номером и оплату. Это обязательные условия, без которых контракт не имеет юридической силы.

Чтобы обезопасить себя от рисков, важно предусмотреть в договоре дополнительные условия, например:

• Порядок продления и расторжения договора — обычно прописывают, что контракт продлевается автоматически, если ни одна из сторон не заявит об обратном желании за 1–3 месяца. Такой же срок дают, чтобы предупредить о расторжении. Пункт защитит вас от внезапного прекращения аренды и даст время, чтобы найти новое помещение.
• Возврат залога — это частая причина споров при расторжении договора, поэтому важно избегать размытых формулировок. Прямо укажите, в каких случаях наймодатель имеет право оставить депозит себе: за несанкционированную перепланировку, повреждение имущества из акта приёма-передачи. Также пропишите срок возврата.
• Распределение обязанностей по ремонту — условие защитит от непредвиденных трат. Зафиксируйте, что арендодатель берёт на себя капитальный ремонт, то есть всё, что связано с крышей, несущими стенами, инженерными системами. А косметический ремонт — зона ответственности арендатора.

Акт приёма-передачи

К договору аренды необходимо заключить акт приёма-передачи — дополнительное соглашение, которое фиксирует состояние помещения при переходе от одной стороны к другой. В документе описывают:

• технические недостатки помещения — например, подтёки на потолке, нерабочие розетки, царапины на напольном покрытии;
• оборудование и имущество, которое остаётся в помещении, — техника, мебель.

Акт приёма-передачи необходим, чтобы арендатор при расторжении договора не нёс ответственность за дефекты, которые были до него.

Совет: сфотографируйте или снимите на видео все описываемые дефекты и приложите файлы к акту. Подписывайте документ только после того, как все недостатки внесены.

Как получить в помещении юридический адрес

Арендованное коммерческое помещение можно использовать в качестве юридического адреса компании. Для этого нужно подать в налоговую пакет следующих документов:

• договор аренды — доказывает, что компания имеет отношение к помещению;
• гарантийное письмо — согласие собственника временно предоставить юридический адрес;
• выписку из ЕГРН — показывает, что арендодатель владеет помещением и подтверждает его полномочия в предоставлении юридического адреса;
• акт приёма-передачи — отражает, что компания в действительности использует помещение.

Чек-лист: как арендовать помещение для компании

Чтобы арендовать помещение для бизнеса без лишних рисков, следуйте алгоритму:

1. Определите ключевые требования к локации, площади и бюджету, чтобы сразу отсеять неподходящие варианты.
2. Тщательно осмотрите отобранные помещения: проверьте планировку, инженерные системы и соответствие санитарным нормам.
3. Проверьте арендодателя: запросите свежую выписку из ЕГРН и доверенность, поищите возможные долги на сайте ФССП.
4. Внимательно составьте договор аренды, пропишите условия ремонта, возврат залога, порядок продления и расторжения.
5. Подпишите детальный акт приёма-передачи, который зафиксирует состояние помещения на момент вашего въезда.

 

Дата публикации: 24 ноября 2025

 111   2